上次分享了一本《开业指导手册》的形成过程以终为始，一本养老机构《开业指导手册》是怎样“炼”成的，这次，我们再进一步谈谈，从一个养老机构筹建到运营的七个阶段。
阶段一：产品和研究
如何判断一个行业(产业)和市场呢?产业往往是在行业之上的概念，目前看老年金融、老年服务、养老地产都算养老产业的一部分。
每个行业发展情况如何？可以从几个方面进行评估，比如合法性、市场竞争度、政府关注度、政策支持力度、有哪些优惠可以落地？
之后看行业里哪种业态发展最快，这个可以通过公众号、网站、论坛、展会等多种渠道收集信息。从市场看，哪种业态是目前刚需的？前景是什么？未来除了看刚需以外，有哪些新的需求？国外养老已进入成熟阶段，有几种业态?他们之间的关系又怎么样?找一家国内的标杆项目，是否盈利，发展模式如何？现状如何？
了解这些，再考量公司资源。第一是初心，第二是战略布局，第三考虑短期是不是要套现？也许有时候还会面临不得不做的局面。
比如一些国企做养老，是因为有很多非经营性资产，位置不好，没有其他好的选择。再比如地产公司，拿地时为了符合政府的要求，建了一个养老配套楼，不得不自己运营。
还要考虑，养老业务是不是独立运作？如果不独立运作，那么可能存在团队没有话语权，需要靠别的部门支撑养老业务，并且可见效益非常少等种种问题。因此，公司的架构其实影响了业务未来发展的速度。
同时，公司主业和养老的协同作用，需要理性思考。到底切入点是什么?发展目标是什么?有时，花一些成本和代价，收集有核心价值的数据非常必要。
阶段二：选址和可行性研究
项目选址的时候要考虑哪些方面呢?从客户角度，需要考虑机构未来状况，居住环境，周边有没有噪音？空气、光源、周边治安情况等。
从运营角度，有可能会考虑层高，物业本身条件，市政配套，物业管理……这个问题比较复杂，设计的问题更多，比如消防验收、政策补贴、与房东关系、跟当地的地方关系维护等。
从投资人的角度，需要考虑项目产权是不是清楚？物业安全性，是否有拆迁规划，业主的资信、人品、资金实力怎么样？未来项目可能的现金流、回收周期等。
其中，特别提一下收入，除了基准价之外，需要计算开业初期的折扣，入住速度，包房率，另外还有押金(包括医疗押金、会员费等)、补贴、折旧年限……最后给一个结论。
阶段三：设计
设计的目标主要是：
-深化项目，将选址的概念落实、深化到每个空间里；
-确定平面方案；
-确定风格。
设计阶段里面的设计任务书，可以参照如下八个方面：
阶段四：施工
一旦开始施工，团队就真正忙起来了，这个阶段的目标主要是控制施工计划，可以通过现场会议的会议纪要管控项目的实施，通过全景计划表管理时间节点、人力投入等关键问题。
阶段五：筹开
这是一个承前启后的环节，团队应处于什么状态呢?项目验收、工程验收，为开业前做准备，需要完成三个任务：
-完成现场的联合排查，有问题要及时修复完善；
-完成项目的硬件软装的进场布置；
-完成试运行的所有准备，证照、人员。
特别提一下“除味”，养老机构无论是装修还是家具，味道可能不可避免，可以尽量让家具厂提前生产出来，相应会产生一些库房费。但相对于晚开业产生的租金和人员成本，这个费用是合理的。
有几个表格可能用到，例如进场的计划时间表、证照办理的进度表，宣传计划表，项目验收问题汇总表，督促完成项目的维修和修缮。
阶段六：试运营
经历了前面几个阶段，进入试运营，尽管身心疲惫，但是我们对于开业依旧很期待，各方面已经准备好，老人可以随时入住。试运营主要有三个目标：
-及时办理相关的验收工作；
-快速决策，团队迅速磨合做开业前准备；
-正式启动营销。施工的进度中要求施工单位先把样板间做出来，带厨房，考虑到营销需要体验，餐饮是很重要的一环。另外准备好有关营销的制度、文件和表格。
阶段七：正式运营
这时候要接受市场对我们的检测、验证，核心目标就是三个：入住率、风险、现金流。
这，就是从筹开到运营的七个阶段。
